역대급 공급 부족과 서울 집값 전망, 부동산 강세장 ‘이때까지’ 지속된다

 

“서울 부동산 완전히 돌아섰다, 집값 '이때까지' 무서울 겁니다”

2023년 바닥을 다진 서울 부동산 시장이 상승 3년 차에 접어들며 가파른 강세장 중반부에 진입했습니다. 외곽 지역의 급등이 강남 핵심지의 가격을 다시 밀어 올리는 도미노 현상이 본격화되고 있는 것인데요.

올림픽파크포레온 입주 이후 역사상 최저 수준으로 떨어진 만성적인 공급 부족과, 대출 규제조차 무색하게 만드는 고소득층의 탄탄한 매수세가 맞물리면서 서울 집값은 당분간 멈추기 힘든 불장을 예고하고 있습니다.

과연 이번 상승장은 언제까지 지속될 것이며, 규제가 통하지 않는 시장 속에서 1주택자와 무주택자는 각각 어떤 생존 전략을 짜야 할지 앞으로의 5년 시나리오를 점검해 봅니다.

1. 현재 서울 부동산 시장 진단: "강세장의 중반부"

• 상승 동력의 지속 2023년 3월 저점을 찍은 이후 현재 상승 3년 차에 접어들었습니다. 상승 탄력이 오히려 더 가파라지는 강세장의 중반부에 진입한 상태입니다.
• 도미노 연쇄 상승 현상 동탄 등 외곽 지역의 실거래가가 급등(예: 동탄 롯데캐슬 24억)하면서 이것이 새로운 기준점이 되었습니다. 이에 따라 광교, 판교가 상대적으로 저평가되어 보이고, 이 매수세가 결국 강남·서초의 가격을 다시 밀어 올리는 연쇄 효과를 낳고 있습니다.

2. 집값이 급등하는 근본 원인

• 만성적인 공급 부족 서울 아파트 입주 물량은 2003년 정점을 찍은 이후 지속해서 감소해 왔습니다. 특히 올림픽파크포레온 입주가 마무리된 이후 올해는 역사상 최저 수준(약 1만 호)까지 떨어졌습니다.
• 고소득층의 탄탄한 매수 수요 반도체 슈퍼 호황 등 수출 호조로 인해 맞벌이 연봉 2~3억 원대의 고소득 직장인이 크게 늘어났습니다. 소득 수준이 높다 보니 정부의 대출 규제나 토지거래허가구역 등의 억제책이 통하지 않고, 사적 거래나 증여를 통해 매수세가 끊임없이 이어지고 있습니다.

3. 집값을 잡을 수 있는 현실적인 대책과 한계

홍춘욱 대표는 공급을 당장 늘릴 방법이 없는 현 상황에서, 시장의 기대 심리를 꺾을 수 있는 대책은 오직 다음 두 가지뿐이라고 지적합니다.

1. 주택 규제 완화 및 3기 신도시 속도전 빌라 주차 규제를 풀어 단기 공급을 늘리거나, LH 등에 대규모 재정을 투입해 3기 신도시의 보상 및 분양을 획기적으로 앞당겨야 합니다. 하지만 정부의 재정 집행 지연('티스푼 공사')으로 인해 현실적으로 2~3년 내 대규모 공급은 불가능해 보입니다.
2. 과감하고 공격적인 금리 인상 현재의 3.5% 수준으로는 불장을 잡을 수 없습니다. 환율 방어 등을 명분으로 미국(3.75%)보다 높은 수준까지 공격적으로 금리를 인상해야만 수요가 진정될 수 있습니다. (단, 금리 인상의 효과는 1년~1년 반의 시차를 두고 나타납니다.)

4. 향후 전망 및 투자·실거주 생존 전략

• 상승 고점(Peak) 시점 전망 당초 2027년쯤 피크를 칠 것으로 예상했으나, 심각한 공급 부족과 정책 지연으로 인해 이 상승장이 더 길어지거나 지연될 가능성이 높습니다. 만약 2028~2029년까지 상승세가 이어진다면, 향후 버블이 붕괴할 때 한국 경제 전체가 감당해야 할 충격이 매우 클 것으로 우려됩니다.
• 1주택자 전략 정부가 확실한 대규모 공급 대책을 내놓거나 미국보다 높은 고금리 정책을 쓰기 전까지는 성급하게 매도하지 말고 보유(Keep)하는 것을 권장합니다.
• 무주택자 및 매수 대기자 전략 서울 핵심지는 진입 장벽이 너무 높으므로, 3기 신도시(과천, 덕양, 남양주, 계양 등)의 낮은 분양가를 노리고 미리 해당 지역에 들어가 거주하는 '몸테크' 전략을 추천합니다.
• 주목할 교통 호재 향후 5년 내 실질적인 개통 효과와 인프라 개선을 누릴 수 있는 GTX-A 라인(파주 운정 등)에 지속적인 관심을 가질 필요가 있습니다.

마치며: 흔들리는 부동산 시장, 나에게 맞는 최선의 선택은?

"서울 부동산은 완전히 돌아섰다"는 전문가들의 진단처럼, 현재 시장은 만성적인 공급 부족과 고소득층의 탄탄한 매수세가 맞물려 강력한 강세장을 이어가고 있습니다. 정부의 대출 규제나 억제책이 무색할 만큼 서울 핵심지의 불장은 당분간 쉽게 꺼지지 않을 것으로 보입니다.

이러한 격변의 시기일수록 부화뇌동하기보다는 냉정하게 자신만의 기준을 세워야 합니다. 1주택자라면 공급 대책이나 획기적인 금리 변화가 있기 전까지는 섣부른 매도보다 '보유(Keep)' 전략이 유리하며, 무주택자라면 무리하게 서울 핵심지를 쫓기보다 3기 신도시의 기회를 노리거나 GTX-A 라인 같은 확실한 교통 호재 지역에서 '몸테크'로 버텨내는 지혜가 필요합니다. 오늘 정리해 드린 시나리오가 여러분의 자산 전략에 확실한 이정표가 되기를 바랍니다.

🎯 한 줄 요약 및 제언

"남들이 사니까 따라 산다"는 불안감성 매수보다는, 현재 강세장의 진행 위치(중반부)를 인식하고 장기적인 금리·공급 변수를 모니터링하며 본인의 체력에 맞는 자산 배분 전략을 가져가시길 권장합니다.