노량진 본동402-1번지 한강지역주택조합 개요및 추진현황

서울 동작구 본동 402-1번지 일대에서 추진 중인 한강지역주택조합 (노들역 포스코 더샵)의 개요 및 추진현황은 다음과 같습니다.

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1. 사업 개요

• 사업명: 한강지역주택조합 개발사업
• 위치: 서울시 동작구 본동 402-1번지 일원 (지하철 9호선 노들역 5번 출구 앞)
• 규모: 지하 6층 ~ 지상 34층, 총 4개동
• 세대수: 총 836세대
  • 일반 조합원 및 일반분양: 613세대
  • SHIFT 공공주택: 223세대 포함 (역세권 장기전세주택)
• 시공사: 포스코이앤씨(POSCO E&C) (2025년 10월 최종 확정)
• 대지면적: 약 21,018㎡
• 연면적: 약 171,350㎡
• 건폐율: 약 55.46%
• 용적률: 약 421.31%
• 주차대수: 총 1,383대 (가구당 약 1.65대)

👥 원주민(지주) 수 및 특징

• 원주민 수: 약 200~250명
• 토지확보율: 소유권 95.8% 확보 완료 (사업 안정성 기틀 마련)
• 특징:
  • 다세대·다가구 주택과 상가주택이 혼재된 구역
  • 원주민 수가 많아 초기 동의율 확보 과정이 까다로웠으나, 현재 매입 및 확보 완료
  • 대형 건설사인 포스코이앤씨와의 본계약 체결로 사업 안정성 대폭 향상

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2. 주요 추진 현황

과거 부동산 금융시장 경색(레고랜드 사태 등)으로 인해 브릿지론 차환에 어려움을 겪으며 사업이 약 2년간 정체되었으나, 금융권과의 구조조정 및 대규모 자금 조달에 성공하며 최근 사업이 급물살을 타고 있습니다.

• 2020년 4월: 조합설립인가 완료
• 토지 확보율: 토지 소유권 95.8% 확보 완료 (지역주택조합의 가장 큰 장벽인 토지 확보 문제를 사실상 해결)
• 2025년 9월 30일: 동작구청으로부터 주택건설사업계획승인 완료 및 고시
• 2025년 11월말: 총 5,500억 원 규모의 본 PF(프로젝트 파이낸싱) 약정 체결 완료 (키움증권 3,500억, 한국투자증권 1,000억, 삼성증권 1,000억 원 참여로 금융 불확실성 해소)
• 향후 일정: 2026년 착공, 2030년 완공 및 입주를 목표로 추진 중입니다.

💡 참고사항 (대체조합원) 현재 사업계획승인 완료 및 착공을 앞두고 부적격자 등으로 인해 발생한 일부 잔여 세대에 대해 마지막 대체조합원 모집 절차가 진행 중입니다. 조합원 자격(2020년 4월 26일 이전부터 서울/경기/인천 거주 요건 등) 확인이 필요할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

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본동 402-1번지 한강지역주택조합(노들역 포스코 더샵)의 추진 역사

본동 402-1번지 한강지역주택조합(노들역 포스코 더샵)의 추진 역사는 흔히 ‘지옥주택조합’이라 불릴 만큼 악명 높은 지역주택조합(지주택) 사업 중에서 10년이 넘는 우여곡절 끝에 ‘바늘구멍’을 뚫고 성공한 대표적인 드라마틱한 사례입니다.

그동안의 주요 추진 역사를 시기별로 정리해 드립니다.

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1. 사업의 시작과 기초 다지기 (2014년 ~ 2020년)

• 2014년: 추진위원회 결성 및 발족
• 9호선 노들역 초역세권과 한강 조망이라는 압도적인 입지를 바탕으로 (가칭)한강지역주택조합 사업이 본격적으로 돛을 올렸습니다.
• 2017년~2018년: 지구단위계획 사전 자문 및 조합원 모집
• 서울시 도시·건축공동위원회의 지구단위계획 사전 자문을 완료하고 1차 및 추가 조합원 모집을 진행하며 사업의 기틀을 마련했습니다.
• 2020년 4월 / 12월: 조합설립인가 획득
• 지주택 사업의 첫 번째 큰 관문인 조합설립인가를 마침내 완료(2020년 4월 신청 후 최종 승인)하며 공식적인 사업 주체로 인정받았습니다.

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2. 시공사 변경과 정체기 (2021년 ~ 2024년)

• 2022년 6월: 시공사 선정 (최초 호반건설)
• 호반건설을 시공사로 선정(공사비 약 3,400억 원 규모)하고 2023년 착공을 목표로 속도를 내는 듯했습니다.
• 2022년 말 ~ 2024년: 부동산 금융 경색 및 사업 정체
• 레고랜드 사태 등으로 인해 국내 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장이 얼어붙으면서, 기존 브릿지론의 차환과 금융 자금 조달에 심각한 난항을 겪게 됩니다. 이로 인해 사업이 약 2년 가까이 사실상 정체 상태에 빠졌습니다.

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3. 리스크 해소와 대반전 (2025년 ~ 현재)

조합과 금융권의 적극적인 구조조정을 통해 2025년 하반기, 사업이 극적으로 반전되었습니다.

• 2025년 9월 30일: 주택건설사업계획승인 및 고시 완료
• 동작구청으로부터 사업계획승인을 받으며 지주택 성공의 마침표라 불리는 ‘토지 소유권 95.8% 확보’ 요건을 공식 증명했습니다. (서울시 내 지주택 중 착공에 성공하는 비율은 약 11%에 불과합니다.)
• 2025년 10월: 시공사 변경 (포스코이앤씨 확정)
• 조합 총회를 거쳐 메이저 브랜드인 포스코이앤씨(POSCO E&C)로 시공사를 최종 교체·확정하며 브랜드 가치(노들역 포스코 더샵)를 높였습니다.
• 2025년 11월말: 5,500억 규모 본 PF 체결 완결
• 대형 증권사들(키움·한국투자·삼성증권)이 대거 참여하여 금융 리스크를 완전히 털어냈습니다.
• 2026년 (현재) ~ 2030년: 착공 및 입주 목표
• 현재 부적격자로 인한 잔여 세대 대체조합원 모집을 마무리지으며, 2026년 내 착공 및 2030년 입주를 목표로 막바지 질주를 하고 있습니다.

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⚠️ 역사적 혼동 주의 (과거 노량진본동 사태) 간혹 2008년~2012년경 대우건설 PF 보증 거부로 무산되었던 옛 ‘노량진본동 지주택 사태’와 혼동하는 경우가 있으나, 본 사업(본동 402-1번지 한강지주택)은 2014년부터 새롭게 추진되어 성공 궤도에 오른 별개의 사업입니다.

 

✍️ 맺음말

노량진 본동 한강지역주택조합은 서울 핵심 입지에서 대규모 주거단지를 조성하는 지역주택조합 사업으로, 토지 확보율 95% 이상이라는 안정적 기반을 마련했다는 점에서 의미가 큽니다.

하지만 지역주택조합 사업은 언제나 원주민 동의율, 인허가 절차, 금융비용 관리라는 현실적 과제를 동반합니다. 따라서 조합원과 투자자는 단순한 입지나 규모보다 사업의 투명성, 추진력, 시공사 신뢰도를 꼼꼼히 살펴야 합니다.

결국 성공적인 조합 사업은 "토지 확보율"이라는 가장 높은 장벽을 어떻게 해결하느냐에 달려 있으며, 본동 한강지역주택조합은 이를 모범적으로 돌파해내며 착공을 눈앞에 둔 성공적인 선례로 남게 되었습니다.

숫자보다, 조합원 간 신뢰와 지속적인 협력이 만들어내는 결과입니다. 이  사업이 서울의 새로운 주거 랜드마크로 자리 잡기를 기대하며, 앞으로의 진행 상황을 꾸준히 지켜보는 것이 현명한 접근입니다.

### ✍️ 작성자 총평 및 시사점

노량진 본동 402-1번지 한강지역주택조합(노들역 포스코 더샵)은 과거 금융시장 경색 등으로 장기간 정체를 겪었으나, 토지 소유권 95.8% 확보와 사업계획승인, 대규모 본 PF 약정 체결을 연달아 이뤄내며 사업 불확실성을 크게 낮춘 대표적 성공 사례입니다. 특히 9호선 노들역 초역세권 입지에 대형 건설사인 포스코이앤씨가 시공사로 확정되면서 동작구 한강변 일대의 새로운 랜드마크 대단지로 기대받고 있습니다.

다만, 지역주택조합 사업 특성상 향후 착공 및 시공 과정에서 발생할 수 있는 원자재가 상승에 따른 추가분담금 변동 가능성과 대체조합원 모집 시의 엄격한 자격 요건(무주택 세대주 및 거주 요건 등)은 사전에 면밀히 확인해야 할 요소입니다.

따라서 대체조합원 참여나 향후 일반분양 청약을 고려하시는 분들은 단순한 프리미엄 기댓값만 바라보기보다는, **본인의 조합원 자격 요건 충족 여부, 추가분담금 발생 시의 자금 조달 여력, 그리고 실질적인 입주 예정 시점**을 종합적으로 체크하신 후 신중하게 접근하시길 권장합니다.