왜 5억짜리 아파트에 6억을 더 내야 하나?

 

왜 5억짜리 아파트에 6억을 더 내야 하나? (재개발·재건축 분담금의 진실)

재개발이나 재건축 사업이 진행되면 기존 조합원들은 "헌 집을 주면 새 집을 받는다"는 기대감을 가집니다. 그러나 막상 사업시행인가나 관리처분계획 인가 단계에 다다르면 예상치 못한 대규모 분담금 통지서를 받고 충격을 받는 경우가 많습니다.

"내 집의 감정평가액이 5억 원인데, 새 아파트에 입주하려면 왜 6억 원을 더 내야 할까?"

많은 조합원이 품는 이 의문의 핵심은 단순한 집값 차액이 아닌, 정비사업 특유의 수익·비용 구조에 있습니다. 재개발·재건축 사업에서 분담금이 폭증하는 4가지 핵심 원인과 구조를 단계별로 자세히 알아보겠습니다.

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1. 비례율과 권리가액의 착시 효과

가장 먼저 이해해야 할 개념은 '감정평가액'과 '권리가액', 그리고 '비례율'입니다. 많은 분이 기존 내 집의 감정평가액이 곧 내 자산의 가치라고 오해하지만, 실제 사업에서 인정받는 금액은 권리가액입니다.

• 감정평가액: 전문 감정평가업자가 평가한 기존 종전자산의 가치
• 비례율: 사업을 통해 발생하는 총 수입에서 총 사업비를 뺀 후, 종전자산 총액으로 나눈 비율 (사업성을 나타내는 지표)
• 권리가액: 감정평가액 × 비례율 (실제 조합원이 인정받는 자산 가치)

예를 들어 기존 집의 감정평가액이 5억 원이라도, 자재비 상승이나 분양 미달 등으로 사업성이 떨어져 비례율이 80%로 낮아지면 내 실제 권리가액은 4억 원(5억 원 × 80%)으로 줄어듭니다.

이 상황에서 새 아파트의 조합원 분양가가 10억 원으로 책정된다면, 최종 분담금은 '10억 원 - 4억 원 = 6억 원'이 됩니다. 즉, 내 집 가치는 5억 원이었지만 비례율 하락으로 인해 6억 원이라는 거액의 추가 부담금이 발생하는 것입니다.

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2. 공사비 및 자재비·인건비 급등

최근 몇 년간 발생한 글로벌 인플레이션과 원자재 가격 상승, 인건비 급등은 정비사업의 최대 악재로 작용하고 있습니다. 조합 설립 초기 단계에서 예상했던 평당 공사비가 실제로 시공에 들어가는 시점에는 1.5배 이상 뛰는 사례가 속출하고 있습니다.

과거 평당 400만~500만 원 수준이던 공사비는 최근 서울 및 수도권 주요 정비구역을 기준으로 평당 800만~1,000만 원을 넘어서고 있습니다. 공사비가 증가하면 이는 곧바로 조합의 총 사업비 증가로 이어지며, 늘어난 비용은 전적으로 조합원들이 나눠 부담하는 추가 분담금 형태로 전환됩니다. 이로 인해 시공사와 조합 간의 공사비 증액 갈등이 심화되어 공사가 중단되거나 사업이 장기화되는 부작용도 빈번하게 나타납니다.

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3. 용적률 상향과 공공기여(기부채납)의 양면성

지자체의 신속통합기획이나 용적률 인센티브 제도를 활용하면 건물을 더 높고 빽빽하게 지을 수 있어 사업성이 좋아질 것으로 기대하기 쉽습니다. 하지만 용적률 인센티브에는 항상 '공공기여(기부채납)'라는 조건이 동반됩니다.

용적률을 높여주는 대가로 도로, 공원, 도서관 등 공공시설 부지를 제공하거나, 늘어난 용적률의 일정 비율을 임대주택으로 제공해야 합니다.

• 토지 기부채납: 조합이 처분하여 수익을 낼 수 있는 땅의 면적이 줄어듭니다.
• 임대주택 건설: 일반분양으로 전환하여 수익을 창출할 수 있는 물량이 감소합니다.

결과적으로 용적률이 올라가더라도 공공기여 부담으로 인해 분양 수익은 기대만큼 늘지 않고, 오히려 공사 범위만 넓어져 조합원 1인당 부담해야 할 분담금이 늘어나는 역효과가 발생할 수 있습니다.

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4. 사업 지연에 따른 금융비용 및 조합 운영비 누적

정비사업은 '시간과의 싸움'입니다. 사업 추진 과정에서 조합원 간의 갈등, 시공사 교체, 인허가 지연, 소송 등으로 사업 기간이 연장될수록 엄청난 금융비용이 발생합니다.

• 이주비 대출 이자: 조합원들에게 지급된 이주비에 대한 이자가 매달 축적됩니다.
• 사업비 대출 이자: 조합 운영 및 인허가, 용역비 등을 위해 빌린 돈의 이자가 늘어납니다.
• 조합 운영비: 사업 기간이 길어질수록 사무실 임대료, 임원 인건비 등 고정 지출이 지속됩니다.

이러한 금융비용은 모두 조합의 부채로 쌓이며, 관리처분계획 수립 시 조합원 분담금에 합산됩니다. 사업이 2~3년만 지연되어도 조합원당 수천만 원에서 수억 원의 이자 부담이 추가될 수 있습니다.

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💡 작성자 제언 및 결론

재개발·재건축은 단순히 '헌 집을 주고 새 집을 거저 얻는 사업'이 아닙니다. 본질은 조합원 전체가 주주가 되어 사업 위험과 비용을 함께 나누는 '동업 사업'에 가깝습니다.

시장의 부동산 가격이 오르더라도 공사비, 금융비용, 기부채납 조건 등이 악화되면 실질적으로 조합원이 떠안아야 할 부담은 눈덩이처럼 늘어날 수 있습니다. 따라서 분양신청 도장을 찍기 전, 본인 구역의 비례율 추정치, 기부채납 비율, 자금 조달 능력을 객관적으로 냉정하게 검증해야 합니다. 최근 고금리와 공사비 인상을 견디지 못해 분양신청을 포기하고 현금청산을 선택하는 조합원이 늘어나는 것도 이러한 이유 때문입니다.

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본 글은 정비사업의 일반적인 구조와 원리를 설명한 내용이며, 개별 사업 구역의 조건에 따라 실제 분담금 산정 방식은 다를 수 있습니다.