"이주 시작부터 소장 보낸다"… 재개발·재건축 현장 덮친 '선소송 후취하' 전략

제목: [속도전] "단 한 가구도 예외 없다"… 재건축·재개발 명도소송 '선소송 후취하' 파장

재건축과 재개발 등 정비사업 현장에 들러보면 최근 사업 추진 방식에서 커다란 변화의 바람이 불고 있음을 직감하게 됩니다. 과거에는 조합원 및 세입자들의 이주가 어느 정도 마무리된 후, 끝까지 남아서 이주를 거부하는 일부 미이주 세대만을 대상으로 명도소송을 진행하는 것이 일종의 정석처럼 여겨졌습니다. 하지만 최근 서울 주요 정비사업장을 중심으로 이 같은 전통적 관행이 깨지고, 이주 개시 시점부터 전 세대를 대상으로 일괄 명도소송을 제기한 뒤 이주가 완료되면 소송을 취하하는 일명 ‘선소송 후취하’ 방식이 급속도로 확산되고 있습니다.

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정비사업장의 새로운 풍경: '일괄 명도소송'의 등장

현장에서 만난 조합 관계자들과 부동산 전문가들은 이러한 변화를 정비사업의 '뉴노멀(New Normal)'로 받아들이고 있습니다. 실제로 서울 내 대표적인 대형 재개발 구역인 북아현2구역과 전통적인 재건축 단지인 여의도 대교아파트, 그리고 대단지 재건축의 상징인 은마아파트 등 이주와 사업 속도를 최우선 과제로 삼은 사업장들이 잇따라 이 방식을 채택하거나 예고하고 나섰습니다.

이들 사업장이 이주 시작과 동시에 구역 내 전체 세대를 대상으로 명도소송을 예고하는 이유는 명확합니다. 단 한두 가구의 이주 지연으로 인해 전체 사업 일정이 6개월에서 1년 이상 차질을 빚는 상황을 사전에 차단하기 위함입니다.

정비사업에서 시간은 곧 막대한 금융 비용과 직결됩니다. 이주가 지연될수록 사업비 대출에 대한 이자 부담이 눈덩이처럼 늘어나고, 이는 결국 전체 조합원의 추가분담금 증가라는 악순환으로 이어집니다. 따라서 "한 가구 때문에 1년을 늦출 수 없다"는 강력한 사업 추진 의지가 법적 절차의 선제적 활용으로 나타나고 있는 것입니다.

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선소송 후취하 구조와 작동 방식

이 절차는 명칭 그대로 진행됩니다.

1. 이주 개시 및 일괄 소송 제기: 이주 기간이 시작됨과 동시에 조합은 구역 내 모든 정비사업 대상 세대에 명도소송 소장을 발송합니다.
2. 이주 이행 및 협의: 정상적으로 이주를 진행하는 세대는 아무런 차질 없이 이사를 완료합니다.
3. 소송 취하: 이주를 마친 세대에 대해서는 조합이 즉시 제기했던 명도소송을 취하합니다.
4. 미이주 세대 즉시 대응: 끝까지 이주를 거부하거나 협의가 이뤄지지 않은 세대에 대해서는 이미 진행 중인 소송 절차를 통해 신속하게 강제집행 등 법적 절차를 마무리합니다.

이 방식을 활용하면 이주 기간이 끝난 후 소송을 새로 시작할 때 발생하는 최소 6개월 이상의 법적 소요 시간을 대폭 줄일 수 있습니다. 사업 기간 단축을 목표로 하는 '속도전' 사업장에는 매우 유용한 전략적 카드로 평가받습니다.

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현장의 우려와 갈등: "불안 조장" vs "사업권 보호"

하지만 현장의 모든 이들이 이 방식을 환영하는 것은 아닙니다. 제도를 둘러싼 갈등과 비판의 목소리도 적지 않습니다.

• 원만한 이주 예정자들의 반발: 제때 이사를 나갈 준비를 하고 있던 성실한 조합원이나 세입자 입장에서는 갑작스럽게 법원으로부터 명도소송 소장을 받게 되므로 심리적 불안감과 불쾌감을 느낄 수밖에 없습니다.
• 불안감 조장 논란: 일부 주민들과 시민단체에서는 조합이 조합원과 세입자를 압박하기 위해 법적 절차를 과도하게 남용하고 불안감을 조장한다는 지적을 제기합니다.
• 조합 측의 입장: 반면 조합 측은 특정 개인을 괴롭히기 위한 목적이 아니라, 전체 조합원의 재산권을 보호하고 불필요한 사업비 지출을 막기 위한 불가피한 안전장치라는 점을 강조합니다.

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시사점 및 향후 전망

서울을 비롯한 수도권 핵심 도시정비사업장에서 '선소송 후취하' 명도 전략은 점차 보편적인 사업 관리 수단으로 자리 잡을 것으로 보입니다. 정비사업의 성패가 '얼마나 신속하게 이주와 철거를 마치고 착공에 들어가느냐'에 달려 있는 만큼, 사업 속도를 둘러싼 조합과 주민 간의 법적·심리적 치열한 눈치싸움은 앞으로 더욱 심화될 전망입니다.

정비사업을 준비하거나 진행 중인 지역의 주민이라면 본인이 거주하는 구역의 명도 절차와 이주 일정을 미리 면밀히 확인하고, 법적 불이익이나 불필요한 오해가 발생하지 않도록 조합과의 지속적인 소통과 대비가 필요합니다.