news74613 님의 블로그- 현장 개발자의 부동산 분양·청약 리포트

사당2동 지역주택조합 사업성 분석 및 핵심 리스크 총정리최근 사당15구역, 17구역, 19구역 등 신속통합기획과 모아타운 위주의 재개발 사업이 큰 관심을 받고 있습니다. 사당동 정비사업의 또 다른 축이자 상대적으로 진입 장벽이 낮지만 그만큼 신중한 접근이 필요한 사당2동 지역주택조합 사업의 구조와 핵심 리스크를 다각도로 분석해 드립니다.1. 사당2동 지역주택조합 사업 개요 및 입지 환경사당2동 일대는 지하철 4호선과 7호선 환승역인 이수역, 남성시장, 서초구 방배동과 인접한 우수한 입지 조건으로 인해 정비사업 추진 주체들의 관심을 오랫동안 받아온 구역입니다.위치: 서울특별시 동작구 사당동 70-1번지 및 동작대로35길 일원구역 면적: 약 25,568㎡ (약 7,734평)원주민 수: 약 320~350명교통..

📌 도입부 핵심 요약재개발·재건축 사업에서 분양 신청 단계는 향후 자산 가치를 결정하는 가장 중요한 순간입니다. 이때 자금 상황과 구역의 특성을 고려하지 않고 선택하면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 성공적인 자산 증식을 위해 분양 신청 전 반드시 알아야 할 3가지 핵심 전략을 제시합니다.큰 평수 선택의 유리함: 분담금 여력이 있다면 수도권 시세 상승폭을 고려해 대형 평형을 선택하는 것이 자산 가치 측면에서 훨씬 유리합니다.대형 평수 확보 기준: 구역 내 대형 평형 세대수가 조합원 수보다 많다면 감정평가액이 낮아도 안정적으로 34평 이상을 확보할 수 있습니다.비선호 타입 전략: 권리가액 순위가 낮아 원하는 평형 배정이 불안하다면, 판상형 대신 타워형 등 비선호 타입을 노려 평형 자체를 확보하는 것이 유리합..

세입자도 재개발 임대아파트에 입주할 수 있습니다. 다만 모든 세입자가 다 가능한 것은 아니며 특정 자격 조건을 충족해야 합니다.1. 세입자 입주 자격 조건거주 기간 기준 (가장 중요!) 정비구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 전부터 이주할 때까지 해당 구역 내에서 계속해서 거주한 세입자여야 합니다.💡 주의하세요! 중간에 주소를 잠깐이라도 다른 곳으로 옮겼다가 다시 전입신고를 한 경우, 거주 기간 연속성이 깨져 자격이 박탈될 수 있으므로 이주 시점까지 전입을 꼭 유지해야 합니다.무허가 건축물 세입자 기준 무허가 건물에 거주하는 세입자도 가능하지만 기준일이 엄격합니다. 1989년 1월 24일 이전에 건축된 기존 무허가 건축물에 거주한 세입자만 대상이 되며, 그 이후에 지어진 신발생 무허가 건축물 거주자는 ..

🛣️ 서울시 신속통합 개발구역, '도로부지' 사면 진짜 입주권을 받을 수 없을까?서울시 신속통합기획(신통기획)을 비롯한 재개발 구역에 투자를 검토하거나 이미 지분을 보유한 분들이 가장 헷갈려 하고 리스크를 겪는 부분 중 하나가 바로 '도로부지(도로로 지목된 토지)'입니다.일반적인 대지나 주택 부지와 달리, 도로부지는 재개발 구역 내에서 입주권(조합원 분양 자격)이 주어지지 않고 현금청산 대상이 되는 경우가 허다합니다. "지분이 넓으면 무조건 새 아파트를 받을 수 있겠지"라는 안일한 생각으로 도로를 매입했다가 수억 원의 자금이 묶이거나 현금청산 통보를 받는 대참사가 벌어지기도 합니다.이번 글에서는 「도시 및 주거환경정비법」과 서울시 정비사업 기준에 따라 도로부지 소유 시 조합원 자격이 인정되는 요건과 피..

📌 조합원 자격 핵심 기준권리산정기준일:주민 제안일 또는 구청장이 서울시에 후보지 선정을 요청한 날로 정해짐.구역별로 서울시·관할 구청을 통해 확인 가능. 📅 권리산정기준일의 결정 방식서울시 신속통합기획에서는 다음 절차로 기준일을 정합니다:주민 제안일 또는 구청장 요청일주민이 재개발을 제안하거나, 구청장이 서울시에 후보지 선정을 요청한 날이 기준이 됩니다.즉, 서울시가 해당 구역을 ‘신속통합기획 후보지’로 검토하기 시작한 시점이 기준일이 됩니다.서울시 공문 통보일서울시가 구청에 ‘권리산정기준일’을 공식 통보하는 날이 최종 확정일입니다.구청 홈페이지나 서울시 도시계획포털에서 확인 가능합니다.구역별 차이 존재구역마다 기준일이 다르며, 2021~2023년 지정 구역은 착공신고만으로도 인정되지만 2024년 ..

서울시 신속통합기획에서 재산평가는 ‘사업시행계획인가 고시일’을 기준으로 종전·종후 자산을 감정평가법인이 평가하며, 법인 선정은 인가 전에도 미리 진행할 수 있어 사업 기간을 단축할 수 있습니다. 즉, 감정평가 시점은 법적으로 정해져 있지만, 평가기관 선정은 사전·병행 이행이 가능해 효율성을 높이는 것이 핵심입니다.서울시 신속통합진행시 재산평가 방법에서 공시지가의 몇%정도 예상할수있나요서울시 신속통합기획에서 재산평가는 기본적으로 감정평가법인이 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가합니다. 이때 기준이 되는 것은 공시지가가 아니라 실거래가·시세를 반영한 감정평가액이에요.📊 공시지가 대비 감정평가액일반적으로 공시지가는 시세의 60~80% 수준으로 책정되는 경우가 많습니다.실제 감정평가에서는 공시지가를 참고..