서울시 가장 문제되는 모아주택사업지

 

1. 서론: 서울시 모아주택·모아타운의 명암

오세훈 서울시장의 대표적인 주택 공급 정책인 '모아주택'과 '모아타운'은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 신속하게 정비하는 소규모 주택정비 사업입니다. 일반 재개발에 비해 절차가 간소하고 사업 기간이 짧다는 강력한 장점이 있어, 서울 시내 다수의 노후 지역에서 뜨거운 호응을 얻으며 추진되었습니다.

그러나 사업이 본격화되면서 현장 곳곳에서는 예상치 못한 이해관계 충돌과 부작용이 속출하고 있습니다. 특히 신속한 추진에 가려졌던 원주민과 신축 빌라 소유주 간의 갈등, 다가구 및 상가 주택 소유주의 임대수익 상실 우려, 그리고 치솟는 공사비에 따른 추가분담금 부담이 수면 위로 떠오르며 사업이 전면 무산되거나 법적·물리적 마찰을 빚는 구역들이 급증하고 있습니다.

2. 사업 전면 무산 및 구역 지정 취소 주요 지역

통합심의나 대상지 선정 단계까지 순항했음에도 불구하고, 주민들의 거센 반대와 동의 철회로 인해 사업이 백지화된 대표적인 사례들입니다.

• 광진구 자양2동 681번지 일대: 당초 약 727가구 규모의 대단지 모아타운으로 추진되며 서울시 통합심의까지 통과하는 성과를 거두었습니다. 하지만 급등한 공사비로 인한 분담금 폭탄 우려와 더불어, 단독·다가구주택 소유주들의 생계형 임대수익 상실에 대한 불안감이 커지면서 반대 서명 및 동의 철회가 잇따랐고, 결국 사업이 전면 무산되었습니다.
• 광진구 자양4동 12-10번지 일대: 모아타운 대상지로 선정된 이후 관리계획 수립 단계에서 제동이 걸린 곳입니다. 단독·다가구 주택 및 상가 조합원들의 거세고 지속적인 민원으로 인해 사업 추진이 사실상 중단된 상태입니다.

3. 주민 갈등 및 비대위 반대가 가장 격심한 구역

지분 구조와 자산 형태가 다른 소유주들 간의 갈등이 극에 달해, 집단 행동과 비상대책위원회(비대위) 활동이 이어지는 대표적 지역입니다.

• 서초구 양재2동 일대: 서울 시내 모아타운 반대 비상대책위원회 연합의 중심지로, 서울시청 앞 연합 집회를 주도할 만큼 반대 세력이 공고하게 구축된 곳입니다. 다가구 건물주들이 "월세 임대수익이 차단되고 감정평가에서 막대한 손해를 본다"며 강하게 반발하고 있으며, 외지 갭투기 세력 유입에 대한 비판 목소리를 높이고 있습니다.
• 강남 3구 및 주요 한강변 연합 구역: 낮은 신청 문턱(주민 동의율 30%) 제도를 악용해 외지 투기 세력이 갭투자로 진입해 동의율을 채운 뒤, 실거주 원주민의 재산권을 침해한다는 반발이 거셉니다. 실제로 강남구 삼성2동·역삼2동 등은 공모 단계부터 주민 반대 비율이 높아 대상지 선정에서 보류되거나 탈락했습니다.

4. 모아주택·모아타운 갈등의 핵심 요인 3가지

• 다가구·상가 vs 다세대(빌라) 소유주 간 이해충돌: 빌라 소유주는 적은 지분으로 새 아파트 입주권을 확보할 수 있어 환영하는 반면, 노후 다가구주택이나 상가로 월세 수익을 얻던 원주민들은 감정평가 저평가와 생계 수단인 임대수익 상실로 인해 강력하게 반대합니다.
• 공사비 폭등과 추가분담금 부담: 최근 수년간 이어진 건설 원자재 가격 상승과 고금리 여파로 인해, 조합원들이 부담해야 할 추가분담금이 수억 원씩 불어났습니다. 이는 은퇴 후 고정 소득이 없는 고령층 원주민들에게 큰 압박으로 작용합니다.
• 지분 쪼개기와 투기 세력 유입: 권리산정기준일 이전에 신축 빌라를 대거 매입하거나 지분을 쪼개어 진입한 외지 투자자와, 오랜 기간 터전을 지켜온 원주민 간의 빈부 및 이해관계 갈등이 사업 지연과 분열의 도화선이 되고 있습니다.

5. 최종 요약 및 시사점 (작성자 총평)

서울시 모아주택·모아타운 사업은 주거 환경을 획기적으로 개선하고 주택 공급을 앞당기는 훌륭한 대안이지만, 현장의 이면에는 원주민과 신축 빌라 입주자 간의 극심한 이해관계 충돌이 도사리고 있습니다. 특히 다가구·상가 소유주의 임대수익 소멸과 추가분담금 압박, 그리고 지분 쪼개기 갭투자 문제 등은 사업을 지연시키는 주요 암초입니다.

따라서 모아타운 대상지나 구역 지정 인근의 부동산 투자를 고민 중이신 분들은 단순한 '사업 지정'이라는 호재만 맹신해서는 안 됩니다. 실제 해당 구역 주민들의 실시간 동의율 추이, 상가 및 다가구 주택의 비중, 그리고 권리산정기준일 지정 시점을 사전에 철저히 검증하는 안목이 필수적입니다.