news74613 님의 블로그- 현장 개발자의 부동산 분양·청약 리포트

재건축 조합원 80%가 세금 지뢰를 밟는 이유 (안수남 세무사 특강 요약)재건축·재개발 사업은 단순히 '새 집을 얻는 과정'이 아닙니다. 세법상으로는 부동산이 권리로 바뀌었다가 다시 새 부동산으로 변하는 복잡하고 까다로운 과정을 거치게 됩니다. 조합원 개인의 상식선에서 판단했다가 수억 원대 세금 폭탄을 맞기 십상인 '5대 세금 지뢰'를 알기 쉽게 정리해 드립니다. 1. 🛑 관리처분인가 후 '부동산'에서 '권리'로의 전환 세법상의 엄격한 구분: 재건축·재개발 사업에서 관리처분계획인가가 떨어지면 기존의 '부동산(주택)'은 세법상 '조합원 입주권(권리)'으로 성격이 완전히 바뀝니다. 비과세 혜택의 실종: 일반적인 1세대 1주택 비과세는 '주택(부동산)'을 양도할 때 적용되는 규정입니다. 관리처분인가 이후 외..

재개발 조합원 분양신청 시기가 다가오면 많은 분이 고민에 빠집니다. 신청을 해야 할지, 말아야 할지 판단하는 기준은 결국 '내가 추가로 내야 할 돈이 얼마인가'로 귀결되기 때문입니다. 하지만 조합이 책자를 통해 제시하는 '예상 분담금'만 곧이곧대로 믿었다가, 몇 년 후 관리처분계획 수립이나 착공 시점에 수억 원의 '분담금 폭탄'을 맞고 뒤늦게 후회하는 경우가 속출하고 있습니다. 이러한 대참사를 막기 위해 분양신청 전 반드시 확인하고 보수적으로 따져봐야 할 3가지 핵심 요소를 정리해 드립니다. 기본적으로 조합원 분담금은 아래와 같은 공식으로 결정됩니다. ■ 분담금 산정 방식 조합원 분담금 = 조합원 분양가 - 나의 '권리가액' 권리가액 = 종전자산 평가액(감정평가액) × 비례율 비례율 = [(총수입 - 총..

재개발은 ‘지역 전체 환경 개선’, 재건축은 ‘노후 아파트 단지 재건축’이라는 점이 가장 큰 차이입니다. 재개발은 기반시설까지 포함한 공익적 성격이 강하고, 재건축은 아파트 소유자 중심의 사익적 성격이 강합니다. 📌 기본 개념 차이재개발: 도로·상하수도 등 기반시설이 열악한 지역을 대상으로 주거환경을 개선하는 사업재건축: 노후·불량 아파트 단지를 철거하고 새로 짓는 사업, 건물 안전성 확보가 목적🏘️ 대상 지역재개발: 단독주택·다가구·연립주택 밀집 지역, 기반시설 부족 지역재건축: 준공 후 30년 이상 된 아파트 단지, 안전진단 D등급 이하 판정 필요👥 조합원 자격재개발: 건축물과 부속토지를 모두 소유해야 조합원 자격 인정재건축: 아파트 구분소유권만 있으면 조합원 가능 (토지 소유 불필요)공통: ..

왜 5억짜리 아파트에 6억을 더 내야 하나? (재개발·재건축 분담금의 진실)재개발이나 재건축 사업이 진행되면 기존 조합원들은 "헌 집을 주면 새 집을 받는다"는 기대감을 가집니다. 그러나 막상 사업시행인가나 관리처분계획 인가 단계에 다다르면 예상치 못한 대규모 분담금 통지서를 받고 충격을 받는 경우가 많습니다."내 집의 감정평가액이 5억 원인데, 새 아파트에 입주하려면 왜 6억 원을 더 내야 할까?"많은 조합원이 품는 이 의문의 핵심은 단순한 집값 차액이 아닌, 정비사업 특유의 수익·비용 구조에 있습니다. 재개발·재건축 사업에서 분담금이 폭증하는 4가지 핵심 원인과 구조를 단계별로 자세히 알아보겠습니다.1. 비례율과 권리가액의 착시 효과가장 먼저 이해해야 할 개념은 '감정평가액'과 '권리가액', 그리고 ..

[서울시 신속통합 개발시 분양신청 전 주의해야 할 핵심 포인트]서울시 신속통합 재개발은 속도가 빠른 만큼 사업 진행 과정에서 예상치 못한 분담금 폭탄이나 규제 리스크에 직면할 수 있습니다. 성공적인 투자를 위해 분양신청 전에 반드시 확인해야 할 핵심 사항들을 정리했습니다.1. 🔍 권리산정기준일 확인현금청산 대상 주의: 권리산정기준일 이후에 지분을 매입하거나 신축 빌라 준공, 지분 쪼개기 등을 한 경우 입주권을 받을 수 없고 강제로 현금청산 대상이 됩니다.필수 확인: 매물 계약 전 반드시 해당 구역의 정확한 권리산정기준일을 확인해야 합니다.2. 📝 토지거래허가구역 여부규제 내용: 신속통합기획 후보지로 선정됨과 동시에 토지거래허가구역으로 지정되는 경우가 매우 많습니다.실거주 의무: 구청의 사전 허가 없이..

🛣️ 서울시 신속통합 개발구역, '도로부지' 사면 진짜 입주권을 받을 수 없을까?서울시 신속통합기획(신통기획)을 비롯한 재개발 구역에 투자를 검토하거나 이미 지분을 보유한 분들이 가장 헷갈려 하고 리스크를 겪는 부분 중 하나가 바로 '도로부지(도로로 지목된 토지)'입니다.일반적인 대지나 주택 부지와 달리, 도로부지는 재개발 구역 내에서 입주권(조합원 분양 자격)이 주어지지 않고 현금청산 대상이 되는 경우가 허다합니다. "지분이 넓으면 무조건 새 아파트를 받을 수 있겠지"라는 안일한 생각으로 도로를 매입했다가 수억 원의 자금이 묶이거나 현금청산 통보를 받는 대참사가 벌어지기도 합니다.이번 글에서는 「도시 및 주거환경정비법」과 서울시 정비사업 기준에 따라 도로부지 소유 시 조합원 자격이 인정되는 요건과 피..

서울시 신속통합기획에서 재산평가는 ‘사업시행계획인가 고시일’을 기준으로 종전·종후 자산을 감정평가법인이 평가하며, 법인 선정은 인가 전에도 미리 진행할 수 있어 사업 기간을 단축할 수 있습니다. 즉, 감정평가 시점은 법적으로 정해져 있지만, 평가기관 선정은 사전·병행 이행이 가능해 효율성을 높이는 것이 핵심입니다.서울시 신속통합진행시 재산평가 방법에서 공시지가의 몇%정도 예상할수있나요서울시 신속통합기획에서 재산평가는 기본적으로 감정평가법인이 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가합니다. 이때 기준이 되는 것은 공시지가가 아니라 실거래가·시세를 반영한 감정평가액이에요.📊 공시지가 대비 감정평가액일반적으로 공시지가는 시세의 60~80% 수준으로 책정되는 경우가 많습니다.실제 감정평가에서는 공시지가를 참고..